Vinhomes Quận 9 ra mắt và những câu chuyện khoi hài

Vinhomes Quận 9 ra mắt và những câu chuyện.

#Câu_chuyện_1 : Về sale và sàn

2 năm ròng rã, cuối cùng cũng ra, chưa biết tương lai ra sao nhưng cứ chúc mừng sale đã, tương tự chúc mừng sàn luôn.

NHƯNG giờ ngồi xem lại xem tương lai ra sao nhỉ ?

GD1 3500 căn đầu, phần cho người nước ngoài còn khoảng hơn 2500 căn người việt nam nhỉ. Tỉ lệ chọi khá đấy, 2500 cho hơn 60 sàn F1 và đâu đó chắc gần 100 sàn nhỏ nhỏ F2.

Tỷ lệ căn trung bình cho F1 trong đợt 1 là khoảng 40 căn/ sàn (F2- F3 ???)

Tổng của phân khu này hơn 10.000 căn/ 60 sàn = 166 căn/F1 (F2-F3) .

Các F1 lớn thì tỷ lệ giả dụ như lên được 250 căn (Khoảng 15 sàn) thì các F1 nhỏ khác càng mệt.

Nếu tính cả hàng dành cho người nước ngoài cứ trừ đi 30%/mỗi sàn thì sẽ ra trung bình còn lại cho hàng người vn.

Ví dụ như cả dự án khoảng 44.000 căn, nếu chia cho 60 sàn F1 = 730 căn (dự kiến bán trong 3 năm) .

PHÍ BAO NHIÊU ??? BAO LÂU SẼ CÓ PHÍ (TẠM ỨNG ĐƯỢC BAO NHIÊU ?)

NÓNG ..... MẶT là có thật, chỉ có 1 cơ duy nhất sẽ thoát được cơn nóng mặt này -

CHÊNH VÀ LƯỚT - CHÊNH VÀ LƯỚT - CHÊNH VÀ LƯỚT - CHÊNH VÀ LƯỚT.

#Câu_chuyện_2 : Lướt sông đê, lướt sông đê .

Lướt... nhìn vào tỷ lệ hàng này thì tôi chắc chắn 100% cuộc chơi sẽ rất nóng bỏng. Ai có hàng sẽ lướt được....... NHƯNG lướt lời bao nhiêu ?

Với sản phẩm nhà V thì đảm bảo đội lướt là rất nhiều, nhà V cũng có phong cách làm thị trường khuấy đục nên sẽ lướt được.

Quay trở lại phân khúc này, sản phẩm trung bình khoảng 2,4 tỷ trở lại. Với phân khúc này, Vin đang hướng tới khách hàng mua nhà để ở, giới trẻ với phương thức vay bá đạo về thời gian vay.

==> Lướt khả thi không và CHÊNH được nhiêu xét theo số liệu ?

1- Xét về mức độ chi trả của nhóm khách mục tiêu :

Nếu họ ít tiền, mua để tích lũy là chính thì họ đồng ý chi trả bao nhiêu. 50 triệu/ căn chênh với phân khúc này rất dễ, 70 vẫn còn dễ nhưng lên 100 thì còn không ?

2- Xét về giá, tăng giá kĩ thuật và Ngưỡng TRần trong năm 2019.

Vin tăng giá kĩ thuật ra sao, ví dụ là chênh hàng 5% mỗi đợt ra hàng, tức chênh lên khoảng 1,5 triệu/m2 (nếu giá ra khoảng 30 triệu) thì sẽ tăng bao nhiêu đợt sẽ lên mức giá tối đa khách hàng chấp nhận được tại đây.

Max mình đánh giá 37 triệu/m2 là không thể nào lên nữa đối với căn hộ tại đây. 37 triệu/m2 đã là giá ngang với một số dự án tại Quận 2, nên mình đánh giá đây sẽ là NGƯỠNG TRẦN của Vinhomes Q9 trong năm 2019 này (cao hơn nữa thì potay).

Nếu xét trong phân khu này, khả năng V tăng giá kĩ thuật 10%-15% từ đầu đến lúc hết phân khu 10.000, tương đương maximum tăng khoảng 3-4,5 triệu/m2 từ đó tính ra giá chênh cdt tăng giá kĩ thuật.

Nếu giá ra 30 triệu, ngưỡng trần là 37 triệu, tức room tăng giá còn khá nhiều. Nếu Vin ra giá 30 triệu/m2 thì có cơ để lướt nếu xét trên khía cạnh tăng giá kĩ thuật.

3- Xét về cung - cầu :

10.000 căn hộ . Nghe nói booking đâu đó khoảng 35.000 - 40.000 booking.

Tỷ lệ 4-1, tức là tỷ lệ chọi rất lớn . Khả năng lướt được là có thật.

Dưới góc nhìn của mình, Vin sẽ lướt được nhưng lợi nhuận thì không cao như trước đây vì mức độ chi trả của F2-F3 có hạn, và giá tăng cũng khó để có thể lợi nhuận cao (CDT tăng 100 triệu/căn 2pn thì hàng thứ cấp trước đó bán cao lắm chênh được 50 triệu, cao hơn khách hàng thích mua của cdt hơn).

---- CHỐT vấn đề

Lướt kiếm 50 triệu được là bình thường nhé 500 anh em (Nhưng sợ rằng hàng sẽ chênh từ F0 thì coi như khỏi làm ăn gì được, hoặc hàng ra giá từ 33 thì ... thành alibaba luôn chứ chiên gia cũng hok dám lướt).

Được là chốt, đừng suy nghĩ giá sẽ tăng cao nữa mà giữ. Lướt mà ham là hold to die đấy.

Ngoài ra, đừng nghĩ họ lướt được thì mình lướt được nhé. Với lượng hàng này mà ai cũng lướt thì tỷ lệ kéo nhau xuống để ra hàng chứ đừng nói là lời nhiều lời ít .

#Câu_chuyện_3 : Phần còn lại ? Phần còn lại với mình mới quan trọng, chủ yếu do mình nằm trong phần còn lại kakaka .

Về khía cạnh CDT bị ảnh hưởng :

+ Bán cùng phân khúc ảnh hưởng lớn, ai ra phân khúc 30 triệu/m2 thì sẽ bị mất một lượng khách đầu tư (dạng này đang chiếm cũng khá nhiều ở phân khúc này).

+ Sale và sàn môi giới : Vin ra như giải tỏa áp lực bị nén cho 2 năm nay, các chủ đầu tư có chiến tích cháy hàng trong 2 năm nay hãy cẩn thận. Nếu thị trường Vin tốt thì lỗ hổng rất lớn ở khía cạnh sàn bán hàng . Đặc biệt là các chủ đầu tư trong 1 năm nay có sự tham gia của các sàn là hệ thống của V. Các sàn lâu nay tay trong tay ngoài, nhưng thông thường cách nhà Vin chơi thì trừ khi không có hàng chứ đã có thì phải tập trung.

Về các sàn ít thò tay với Vinhomes :

Đây là cơ hội rất rõ ràng cho cái bánh lớn còn lại. Cơ hội để chen chân, chiếm thị phần là rất rõ ràng, đặc biệt trong bối cảnh quý 3-4 này khu Đông và Nam đồng thời hàng hóa dồi dào.

-----

Dù sao, Vin ra làm thị trường thông thoáng hơn, chiên gia vui chiên gia vui . Ai lướt hay hay cho chiên gia ké zới (ké 1 chịu nghen )